不動産担保ローンと総量規制｜除外貸付けの条文（貸金業法施行規則10条の21第6号）と、居宅を除く括弧書き・抵当権（民法369条）・登記事項証明書の確かめ方

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先に結論：不動産担保ローンが「年収の3分の1」の枠に入るかどうかを決めているのは、広告の文言ではなく貸金業法施行規則第10条の21第1項第6号という1つの号です。そして同号は、括弧書きの中で居宅・居宅の用に供する土地若しくは借地権・生計を維持するために不可欠なものを、同号がいう「不動産」から除いています。

この記事は、その条文の位置関係を e-Gov 法令検索の原文でたどり、あわせて担保として設定される抵当権（民法第369条）と登記事項証明書（不動産登記法第119条）の確かめ方までを、法令と官庁の公表資料だけで整理した記録です。個別の会社の商品説明・金利・手数料・審査の話は扱いません。総量規制そのものの全体像は総量規制とはにあります。

1. 総量規制の条文は、どこで「不動産担保」に接続するのか

出発点は貸金業法第13条の2です（2026年9月5日確認・原文）。

第一項「貸金業者は、貸付けの契約を締結しようとする場合において、前条第一項の規定による調査により、当該貸付けの契約が個人過剰貸付契約その他顧客等の返済能力を超える貸付けの契約と認められるときは、当該貸付けの契約を締結してはならない。」

その「個人過剰貸付契約」の定義が第2項に置かれています。

第二項「前項に規定する『個人過剰貸付契約』とは、個人顧客を相手方とする貸付けに係る契約（住宅資金貸付契約その他の内閣府令で定める契約（以下『住宅資金貸付契約等』という。）及び極度方式貸付けに係る契約を除く。）で、…当該個人顧客に係る個人顧客合算額…が当該個人顧客に係る基準額（その年間の給与及びこれに類する定期的な収入の金額として内閣府令で定めるものを合算した額に三分の一を乗じて得た額をいう。…）を超えることとなるもの（…）をいう。」

ここに2つの委任があります。1つは「三分の一」を掛ける前の収入の中身で、貸金業法施行規則第10条の22が、年間の年金の金額・年間の恩給の金額・年間の定期的に受領する不動産の賃貸収入（事業として行う場合を除く。）の金額・年間の事業所得の金額（過去の事業所得の状況に照らして安定的と認められるものに限る。）の4つを挙げています。

もう1つが「その他の内閣府令で定める契約」で、これを受けているのが、見出しに「（個人過剰貸付契約から除かれる契約）」と書かれた貸金業法施行規則第10条の21です。同条第1項の柱書は「法第十三条の二第二項に規定する内閣府令で定める契約は、次に掲げる契約とする。」とだけ書いており、第一号から第八号までが並びます。不動産を担保とする貸付けは、その第六号にあります。

e-Gov法令検索「貸金業法」（昭和五十八年法律第三十二号） https://laws.e-gov.go.jp/law/358AC1000000032／同「貸金業法施行規則」（昭和五十八年大蔵省令第四十号） https://laws.e-gov.go.jp/law/358M50000040040（いずれも2026年9月5日確認）

2. 第10条の21第1項第6号の原文——3つの条件と、1つの括弧書き

該当する号の全文です（2026年9月5日確認・原文）。長いので、まず丸ごと引用します。

「不動産（借地権を含み、個人顧客若しくは担保を提供する者の居宅、居宅の用に供する土地若しくは借地権又は当該個人顧客若しくは担保を提供する者の生計を維持するために不可欠なものを除く。）を担保とする貸付けに係る契約であつて、当該個人顧客の返済能力を超えないと認められるもの（貸付けの金額が当該貸付けに係る契約の締結時における当該不動産の価格（鑑定評価額、公示価格、路線価、固定資産税評価額（地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）第三百八十一条第一項又は第二項の規定により土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されている価格をいう。）その他の資料に基づき合理的に算出した額をいう。以下この項及び次項において同じ。）の範囲内であるものに限る。）」

括弧を外して並べると、この号が要求しているのは次の3つです。

#	条文が求めていること	原文の言葉
①	担保が「不動産」であること（借地権を含む）	「不動産（借地権を含み、…を除く。）を担保とする貸付けに係る契約」
②	その個人顧客の返済能力を超えないと認められること	「当該個人顧客の返済能力を超えないと認められるもの」
③	貸付けの金額が、契約締結時の不動産の価格の範囲内であること	「貸付けの金額が…当該不動産の価格…の範囲内であるものに限る」

そして①の括弧書きが、同号がいう「不動産」から次の3つを除いています。個人顧客についても、担保を提供する者についても、同じように書かれている点が読みどころです。

• 居宅
• 居宅の用に供する土地若しくは借地権
• 生計を維持するために不可欠なもの

書き方には注意が要ります。条文は「これらを担保にしてはならない」とは書いていません。書かれているのは、これらを担保とする貸付けに係る契約は第10条の21第1項第6号に掲げる契約に当たらないということだけです。当たらなければ法第13条の2第2項の「内閣府令で定める契約」から外れる——つまり個人過剰貸付契約かどうかの判定（基準額の計算）の対象に戻る、という関係です。借りられる・借りられないという結論を、この号の文言から直接導くことはできません。

同じ第1項では、第一号が「不動産の建設若しくは購入に必要な資金（借地権の取得に必要な資金を含む。）又は不動産の改良に必要な資金の貸付けに係る契約」、第七号が「売却を予定している個人顧客の不動産（借地権を含む。）の売却代金により弁済される貸付けに係る契約…」です。買うための資金・売却までのつなぎ・持っている不動産を担保にする場合が、それぞれ別の号として書き分けられています。号ごとの一覧は総量規制の対象外となる借入れにあります。

e-Gov法令検索「貸金業法施行規則」第10条の21 https://laws.e-gov.go.jp/law/358M50000040040（2026年9月5日確認）

3. 「不動産の価格」は何で算出すると条文が書いているか

第6号の③には、価格の算出資料が名指しで4つ挙げられています。鑑定評価額、公示価格、路線価、固定資産税評価額、そして「その他の資料に基づき合理的に算出した額」です。固定資産税評価額については、条文の中でさらに定義が置かれています——「地方税法…第三百八十一条第一項又は第二項の規定により土地課税台帳又は土地補充課税台帳に登録されている価格をいう」。それぞれの出どころは次のとおりです。

条文の言葉	公的な出どころ	公表資料に書かれていること
公示価格	国土交通省「地価公示」	「地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が…毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示するもの」。主な役割として「一般の土地の取引に対して指標を与えること」「不動産鑑定の規準となること」等が挙げられている。個別地点（標準地）の情報は「不動産情報ライブラリ」で閲覧できる。
路線価	国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」	2026年9月5日時点の最新は令和８年分。「この財産評価基準は、令和８年１月１日から12月31日までの間に相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します」と明記されている。
固定資産税評価額	市町村（地方税法第381条）	市町村長は土地課税台帳に、登記されている土地の登記事項・登記名義人の住所氏名とともに「基準年度の価格又は比準価格」を登録しなければならない（第1項）。登記されていない土地は土地補充課税台帳に同様に登録する（第2項）。
鑑定評価額	—	第10条の21第1項第6号は「鑑定評価額」という語を挙げるのみで、誰がいつ行うかを同号は定めていない（記載なし）。

固定資産税評価額を自分の側で確かめる手段も、地方税法に条文があります。第382条の2（固定資産課税台帳の閲覧）は「納税義務者その他の政令で定める者の求めに応じ」閲覧に供しなければならないと定め、第382条の3（証明書の交付）は「政令で定める者の請求があつたとき」に交付しなければならないと定めています。閲覧も証明書も、請求できる人の範囲が政令で定められている仕組みです。

国土交通省「地価公示」 https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html／国土交通省「不動産情報ライブラリ」 https://www.reinfolib.mlit.go.jp/／国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」 https://www.rosenka.nta.go.jp/／e-Gov法令検索「地方税法」（昭和二十五年法律第二百二十六号） https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226（いずれも2026年9月5日確認）

4. 第6号に当たっても省かれない手続——保存書類3点と返済能力の調査

第10条の21には第2項があり、第1項第一号から第七号までの契約を締結した場合に保存しなければならない書面が号ごとに列挙されています。第6号（不動産担保）に対応するのは第2項第五号で、3点が挙げられています。

記号	保存が求められる書面（原文）
イ	当該不動産の価格の算出の根拠を記載した書面
ロ	当該不動産の登記事項証明書
ハ	担保権が実行された場合には、当該不動産が売却される可能性があることについての当該個人顧客又は担保を提供する者の同意書

ハの同意書は、この号の性質をそのまま言葉にしたものです。担保権が実行されれば不動産が売却される可能性がある——その一文への同意が、契約書とは別に保存対象として条文に書かれています（→貸付契約の書面は「契約前」と「契約時」の2回もらえる）。

また、第10条の21は法第13条の2（過剰貸付け等の禁止）の委任を受けた条文であって、その手前にある法第13条（返済能力の調査）の義務を外すものではありません。

• 第1項「貸金業者は、貸付けの契約を締結しようとする場合には、顧客等の収入又は収益その他の資力、信用、借入れの状況、返済計画その他の返済能力に関する事項を調査しなければならない。」
• 第2項個人である顧客等との貸付けの契約（極度方式貸付けに係る契約その他の内閣府令で定める貸付けの契約を除く。）では、調査を行うに際し「指定信用情報機関が保有する信用情報を使用しなければならない」。
• 第3項当該貸金業者合算額が五十万円を超える場合、または個人顧客合算額が百万円を超える場合には、「源泉徴収票…その他の当該個人顧客の収入又は収益その他の資力を明らかにする事項を記載し、又は記録した書面…の提出又は提供を受けなければならない。」
• 第4項契約を締結した場合は「第一項の規定による調査に関する記録を作成し、これを保存しなければならない。」

第2項がいう「その他の内閣府令で定める貸付けの契約」は、施行規則第10条の16が「一 極度方式貸付けに係る契約／二 第一条の二の三第二号から第五号までに掲げる契約」の2つだけを挙げています。後者は手形の割引・金融商品取引業者が保護預りしている有価証券等を担保とする貸付け・貸金業者を債権者とする金銭の貸借の媒介であり、不動産を担保とする貸付けはここに挙がっていません。第3項の資力を明らかにする書面等は施行規則第10条の17が列挙しており、源泉徴収票・確定申告書・青色申告決算書・納税証明書・年金証書などが並びます（→指定信用情報機関とは）。

e-Gov法令検索「貸金業法」第13条・第13条の2 https://laws.e-gov.go.jp/law/358AC1000000032／同「貸金業法施行規則」第10条の16・第10条の17・第10条の21 https://laws.e-gov.go.jp/law/358M50000040040（いずれも2026年9月5日確認）

5. 「除外」と「例外」は、別の条文に置かれている

不動産担保の話を読み進めると、事業資金の「例外貸付け」の説明と混ざりがちです。条文上は場所がはっきり分かれています。

条	見出し（原文）	受けている法の条文
施行規則第10条の21	（個人過剰貸付契約から除かれる契約）	法第13条の2第2項の「内閣府令で定める契約」
施行規則第10条の23	（個人顧客の利益の保護に支障を生ずることがない契約等）	法第13条の2第2項の「内閣府令で定めるもの」（同項末尾の括弧書き）

第10条の23のほうには、事業を営む個人顧客に対する貸付けが第四号として置かれ、事業計画・収支計画・資金計画（貸付けの金額が百万円を超えないときは事業・収支・資金繰りの状況）に照らして返済能力を超えないと認められること等が要件とされています。この号は個人事業主の借入れと総量規制、売掛債権や動産を担保にする場合はABL（売掛債権・動産担保融資）を借りる前に確認することで扱っています。

e-Gov法令検索「貸金業法施行規則」第10条の21・第10条の23 https://laws.e-gov.go.jp/law/358M50000040040（2026年9月5日確認）

6. 担保として設定される抵当権は、民法にこう書かれている

「不動産を担保に入れる」と言うとき、実務で設定されることが多いのが抵当権です。民法第369条が内容を定めています（2026年9月5日確認・原文）。

第一項「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する。」
第二項「地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる。この場合においては、この章の規定を準用する。」

• 占有を移転しない——担保に供しても、その不動産を引き渡すことは条文上の要件になっていない。
• 債務者又は第三者——担保を提供する者は債務者本人に限られていない。施行規則第10条の21第1項第6号の括弧書きが「個人顧客若しくは担保を提供する者」と両方を書いているのは、この構造に対応している。
• 他の債権者に先立って——優先弁済を受ける権利である。

周辺の条文も同じ章にあります。第370条は「抵当権は、抵当地の上に存する建物を除き、その目的である不動産…に付加して一体となっている物に及ぶ。」と効力の範囲を定め、第373条は「同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による。」、第177条は「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法…の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」と定めています。順位も対抗力も登記に結びついている——施行規則が保存書類として登記事項証明書を挙げているのは、この構造と対応しています。なお、担保を提供する者と保証人は別の制度です（→保証人になる前に確認すること）。

e-Gov法令検索「民法」（明治二十九年法律第八十九号）第369条・第370条・第373条・第177条 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089（2026年9月5日確認）

7. 登記事項証明書には何が載るか、いくらで取れるか

不動産登記法第119条第1項は「何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面（以下『登記事項証明書』という。）の交付を請求することができる。」と定めています。同条第5項は請求を「請求に係る不動産の所在地を管轄する登記所以外の登記所の登記官に対してもすることができる」とし、第4項は手数料の納付を「収入印紙をもってしなければならない。ただし、法務省令で定める方法で…請求するときは、法務省令で定めるところにより、現金をもってすることができる。」としています。

載る内容（担保権の部分）

権利に関する登記の登記事項は第59条が定め、「一 登記の目的／二 申請の受付の年月日及び受付番号／三 登記原因及びその日付／四 登記に係る権利の権利者の氏名又は名称及び住所…」が並びます。担保権はこれに上乗せがあります（以下、原文の抜粋）。

条	登記事項（原文の抜粋）
第83条第1項	一 債権額（一定の金額を目的としない債権については、その価額）／二 債務者の氏名又は名称及び住所／四 二以上の不動産に関する権利を目的とするときは、当該二以上の不動産及び当該権利 …
第83条第2項	「登記官は、前項第四号に掲げる事項を明らかにするため、法務省令で定めるところにより、共同担保目録を作成することができる。」
第88条第1項	一 利息に関する定めがあるときは、その定め／二 民法第三百七十五条第二項に規定する損害の賠償額の定めがあるときは、その定め …
第88条第2項	根抵当権について 一 担保すべき債権の範囲及び極度額／三 担保すべき元本の確定すべき期日の定めがあるときは、その定め …

抵当権と根抵当権では、登記事項として書かれるものが違います。抵当権は債権額（第83条第1項第一号）、根抵当権は担保すべき債権の範囲及び極度額（第88条第2項第一号）です。手元の書面がどちらの型なのかは、この欄の名前で読み分けられます。

取り方と手数料

法務局は「登記事項証明書、印鑑証明書等の請求は、インターネットを利用して行うことができます（交付方法は、郵送又は窓口受取であり、電磁的な登記事項証明書等がオンラインで交付されるものではありません。）」と案内し、「土地・建物の登記事項証明書の請求方法としては、オンラインによる請求のほか、請求書を郵送する方法や登記所の窓口に提出する方法もあります」としています（同ページの更新日：2026年2月2日）。手数料は法務省が公表しています。

区分	手数料額
登記事項証明書（謄抄本）　書面請求	600円
同　オンライン請求・送付	520円
同　オンライン請求・窓口交付	490円
登記事項要約書の交付・登記簿等の閲覧	500円

e-Gov法令検索「不動産登記法」（平成十六年法律第百二十三号）第59条・第83条・第88条・第119条 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123／法務局「各種証明書請求手続」 https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/category_00002.html／法務省「登記手数料について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/index.html（いずれも2026年9月5日確認）

8. 申込みの前に、公的な窓口だけで確かめられること

ここまでの条文は、いずれも貸金業者に対する規制です。金融庁は「貸金業法とは、消費者金融などの貸金業者の業務等について定めている法律です」とし、改正貸金業法は「平成18年12月」に成立、「平成22年６月18日に、完全施行されました」と公表しています。銀行が行う融資に適用される法律との違いは銀行カードローンと貸金業者の違いで整理しています。

相手が登録を受けた貸金業者かどうかは、金融庁の「登録貸金業者情報検索サービス」で確かめられます。同ページは「入力欄に検索したい言葉を入力して検索開始ボタンを押してください。一部の項目でも検索は可能です。」と案内し、入力項目は登録番号・所在地・商号・名称・代表者名・電話番号です。手順は貸金業者の登録を確認する手順、番号だけを貼って確かめる道具は登録番号チェッカー、その次に見るものは貸金業者の行政処分歴の調べ方にあります。

借入額と返済額の関係は、条文ではなく計算の話です。総返済額の出し方は返済シミュレーションの読み方と返済シミュレーター、返済負担の考え方は返済比率・返済負担の考え方、表示金利の中身は実質年率とは、法律上の上限は消費者金融・貸金業者の金利の上限にあります。個々の会社が掲げる金利・手数料・融資までの日数は同社サイトの表記であり、当サイトはその内容を保証しません。

金融庁「多重債務者対策・貸金業法等について」 https://www.fsa.go.jp/policy/kashikin/index.html／金融庁「登録貸金業者情報検索サービス」 https://clearing.fsa.go.jp/kashikin/（いずれも2026年9月5日確認）

よくある質問

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出典（主要）：e-Gov法令検索「貸金業法施行規則」第10条の21 https://laws.e-gov.go.jp/law/358M50000040040／同「貸金業法」第13条・第13条の2 https://laws.e-gov.go.jp/law/358AC1000000032／同「民法」第369条 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089／法務省「登記手数料について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/index.html（いずれも2026年9月5日確認。各節末に節ごとの出典を記載）

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最終更新：2026年9月5日／このページは公表されている一次情報（e-Gov法令検索・法務省・法務局・国税庁・国土交通省・金融庁）のみを根拠に作成しています。条文は2026年9月5日時点で e-Gov 法令検索に収録されている内容を原文のまま引用し、手数料・公表資料の記載は各公式ページの同日時点のもので、いずれも変更されることがあります。確認できなかった項目は「記載なし」と明記し、推測で補っていません。本記事は法律上の助言ではなく、特定の金融商品を推奨するものでも、個社の審査や条件について述べるものでもありません。