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不動産担保ローンは、担保に出すものが「自宅」や「持っている土地」です。カードローンのように借入残高だけの問題では終わらないので、申込みの前に相手が何者かを確かめておく価値が、他の借入れより大きくなります。
先に結論：確かめる窓口は3つの公的データベースと、担保に出す不動産の登記です。いずれも無料か、数百円で自分で開けます。この記事は、その4つを開く順番と、それぞれが何を答えてくれるのかを、条文と検索画面の実測だけで整理した記録です。個々の会社の優劣・審査の難易度には触れません。
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1. 照合に使う窓口と、それぞれが答えること
3つのデータベースは、答えてくれる問いが違います。1つで足りるものではなく、別々の問いに別々の窓口が答える、という関係です。
| 窓口 | 答えてくれる問い | 根拠となる条文 |
|---|---|---|
| 金融庁「登録貸金業者情報検索サービス」 | その相手は、貸金業の登録を受けているか | 貸金業法第3条・第9条・第11条 |
| 国税庁「法人番号公表サイト」 | その法人は実在するか。商号・所在地は変わっていないか | ―（国税庁長官が法人番号を指定・公表） |
| 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」 | 不動産の売買・仲介まで持ちかけられたとき、その免許はあるか | 宅地建物取引業法第2条第2号・第3条・第8条・第12条 |
| 登記事項証明書（法務局） | 担保に出す不動産に、すでに何の担保が付いているか | 不動産登記法第59条・第83条・第88条・第119条 |
e-Gov法令検索「貸金業法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/358AC1000000032／「宅地建物取引業法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176／「不動産登記法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123（いずれも2026年9月12日確認）
2. 手順1：貸金業の登録を、金融庁の検索サービスで照合する
貸金業法第3条第1項は、貸金業を営もうとする者は、二以上の都道府県の区域内に営業所又は事務所を設置する場合は内閣総理大臣の、一の都道府県の区域内にのみ設置する場合はその所在地を管轄する都道府県知事の登録を受けなければならない、と定めています。同条第2項は「前項の登録は、三年ごとにその更新を受けなければ、その期間の経過によつて、その効力を失う」と書いています。
そして第9条が「内閣総理大臣又は都道府県知事は、貸金業者登録簿を一般の閲覧に供しなければならない」と定めていて、その閲覧をウェブ上で行えるようにしたものが金融庁の検索サービスです。第11条第1項は、登録を受けない者が貸金業を営むことを禁じ、第2項で貸金業を営む旨の表示・広告と貸付けの契約の締結についての勧誘も禁じています。
2026年9月12日に検索入力ページを開いたところ、入力欄は次の5種類でした（画面のラベルどおり）。
- 登録番号（「第 号」の前後に分かれた2つの欄）
- 所在地（都道府県を第一候補〜第三候補まで選べる）
- 商号・名称
- 代表者名（漢字・カタカナ／記入例：貸金 太郎）
- 電話番号（半角／記入例：0312345678）
ページ下部の「詳細検索へ」を押すと、さらに登録先・登録（更新）日・人格（個人／法人）・郵便番号・本店（主たる営業所）・日本貸金業協会会員番号・行政処分中の貸金業者（チェックボックス）が加わります。
同じ日に商号欄だけで1回検索して結果画面の構造を確認したところ、結果は次の項目が横1列に並ぶ形でした。
登録番号／登録（更新）日／人格／行政処分／商号・名称／代表者名／代表者名（フリガナ）／郵便番号／本店（主たる営業所）／電話番号／データ更新日／広告用電話番号／日本貸金業協会会員番号
結果画面には注記が2つ付いています（原文）。「（注１）貸金業登録は３年ごとの更新のため、基本的に「登録(更新)日」から３年間登録有効です。」「（注２）「日本貸金業協会会員番号」欄に記載のある業者については、自主規制機関である日本貸金業協会に加入しています。」
照合するときは、相手が名乗った登録番号・商号・電話番号・所在地の4点が、同じ1行の中で揃っているかを見ます。番号だけ一致して所在地や電話番号が違う場合、それは同じ行ではないかもしれません。手順の細部は貸金業者の登録を確認する手順、番号そのものの読み方は登録番号の見方、入力の補助には登録番号チェッカーを使えます。
金融庁「登録貸金業者情報検索サービス」 https://clearing.fsa.go.jp/kashikin/／e-Gov法令検索「貸金業法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/358AC1000000032（いずれも2026年9月12日確認）
3. このデータベースには「いつ時点か」という限界が書いてある
金融庁は同サービスの「ご利用上の注意」で、データの性格を自分から明記しています（原文・2026年9月12日確認）。
- 「このサービスで検索される情報は、貸金業者の登録を行っている各財務局・都道府県で閲覧できる貸金業者登録簿や、官報等の情報をもとに編集したものです。」
- 「検索された情報は、各財務局・都道府県がデータの更新処理を行った時点のものであり、照会日現在のものではありません。」
- 「このサービスで検索されない貸金業者は、各財務局・都道府県がデータ更新処理後に新規登録を行ったか、「貸金業法」に基づく登録を行っていない無登録業者（いわゆるヤミ金融）である可能性があります。」
- 「本サービスにおいて一回の検索で表示される情報の上限は100件です。」
- 「最新の情報やご不明な点は、登録番号欄に記載されている各財務局・都道府県にお問い合わせください。」
つまり「出てこない＝ヤミ金」と即断する道具ではなく、「出てこない＝登録先の窓口に電話して確かめる段階に入った」という道具です。結果画面の各行に付く「データ更新日」が、その行の鮮度を示しています。
さらに金融庁は「違法な金融業者にご注意！」のページで、番号そのものについてこう書いています（原文）。「登録番号を答えない業者は、無登録業者の可能性が高いです。」「登録番号があったとしても、架空の登録番号を使うなど登録業者を装う無登録業者もいますので、注意が必要です。」「疑わしい場合には、主たる営業所等の所在地を管轄する財務局又は都道府県の貸金業担当課に問い合わせ、登録されているか確認してください。」
番号を名乗ることと、番号が登録簿にあることは別だ、と行政側が明言している——これが、わざわざ検索して照合する理由です。同じページは「借入れの前に利息計算・返済方法・返済期間・手数料・遅延損害金などを問い合わせ、具体的にきちんと説明できない業者からは借りないことです」「契約書を渡さない業者からは、借りないことです。」とも書いています。見分け方の型はヤミ金の見分け方、処分歴の調べ方は貸金業者の行政処分歴の調べ方にまとめています。
金融庁「登録貸金業者情報検索サービス ご利用上の注意」 https://www.fsa.go.jp/ordinary/kensaku/chuui.html／金融庁「違法な金融業者にご注意！」 https://www.fsa.go.jp/ordinary/chuui/index.html（いずれも2026年9月12日確認）
4. 手順2：法人の実在と変更履歴を、国税庁の法人番号公表サイトで照合する
国税庁の法人番号公表サイトは、「法人番号の指定を受けた法人等の基本３情報を検索することができます」と説明しています。基本3情報とは「1.商号又は名称、2.本店又は主たる事務所の所在地、3.法人番号」のことです。法人番号は「株式会社などの法人等が持つ13桁の番号」であり、同サイトは利用範囲の制約がなく自由に利用できると説明しています（いずれも2026年9月12日確認）。
ここで見る価値が大きいのは、基本3情報そのものよりも変更履歴です。同サイトは基本3情報以外に公表する情報として「名称、所在地の変更履歴など」を挙げていて、検索条件にも「公表以後の変更履歴を検索対象に含める」というチェックがあります。加えて「登記記録の閉鎖等が生じた法人を検索対象に含める」「検索対象除外法人を検索対象に含める」という絞り込みも用意されています。
照合の実務としては、公式サイトに書かれている所在地と、法人番号公表サイトに載っている登記上の所在地を突き合わせます。所在地の検索は「都道府県」「市区町村」「丁目番地等」で行い、注記に「例えば「三丁目」を検索する場合には「三」を算用数字の「３」に、「１番１号」を検索する場合には「１番１号」を「１－１」に置き換えて入力してください」とあります。法人種別の絞り込みには「株式会社・有限会社のみの検索はできません」という制約が明記されています。
同名の法人が複数出てきたときは、所在地で切り分けます。この照合を個別の会社に当てた例は丸の内AMS株式会社を公的データで確認するとクレジットのニチデンの運営会社を公的データで確認するにあります。
国税庁「法人番号公表サイト」 https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/／同「法人番号とは」 https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/setsumei/（いずれも2026年9月12日確認）
5. 手順3：不動産の売買・仲介まで持ちかけられたら、宅建業の免許を照合する
ここは誤解が起きやすいところなので、条文から順に置きます。宅地建物取引業法第2条第2号は「宅地建物取引業」を、「宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うもの」と定義しています。
この定義に「お金を貸す」という行為は入っていません。したがって、不動産を担保に取って貸し付けること自体は、条文上この定義に当たる行為として書かれていません。宅建業の免許を持っていないことが、そのまま不動産担保ローンの問題になるわけではない、ということです。
照合が意味を持つのは、話が貸付けの外側に伸びたときです。「担保の物件をうちで買い取る」「売却を仲介する」といった提案が同じ相手から出てきた場合、その部分は第2条第2号の売買・媒介に当たりうるため、免許の有無が問題になります。第3条第1項は、宅地建物取引業を営もうとする者は、二以上の都道府県に事務所を設置する場合は国土交通大臣の、一の都道府県にのみ設置する場合は都道府県知事の免許を受けなければならないと定め、第2項で「前項の免許の有効期間は、五年とする」としています。第12条は、免許を受けない者が宅地建物取引業を営むこと、および営む旨の表示・広告をすることを禁じています。
第8条は「国土交通省及び都道府県に、それぞれ宅地建物取引業者名簿を備える」と定め、その登載事項の第1号に「免許証番号及び免許の年月日」、第4号に「第六十五条の規定による処分を受けたことがあるときは、当該処分の年月日及び内容」を挙げています。第10条は、この名簿を「一般の閲覧に供しなければならない」と定めています。
ウェブ側の窓口が、国土交通省の建設業者・宅建業者等企業情報検索システムです。2026年9月12日に「宅地建物取引業者 検索」画面を開いて確認した入力欄は次のとおりでした。
| 入力欄（画面のラベル） | 画面に書かれている注記 |
|---|---|
| 商号又は名称（全角カナ検索） | ※商号又は名称は株式会社・有限会社等を除いた名称で入力してください。 |
| 商号又は名称（漢字検索） | |
| AND条件／OR条件 | 上の2つの欄の組み合わせ方 |
| 免許番号（免許 第○号～第○号） | 免許行政庁をプルダウンで選ぶ。選択肢は「信託会社等」「00 国土交通大臣」「01 北海道」〜「47 沖縄県」ほか |
| 所在地検索指定 | 都道府県を選択。事務所種別の選択肢は「本店」のみで、※本店選択メニュー 空欄時は事務所所在地も検索対象となります。 |
| 結果をソート／検索結果表示 | 昇順・降順の指定と、1ページあたりの表示件数 |
画面の補足説明には「宅地建物取引業者については、国土交通大臣が免許をした業者と都道府県知事が免許をした業者の情報を掲載しております」とあります。ユーザマニュアル（全30ページ）は、詳細画面が「業者概要タブ：業者の基本情報」「事務所タブ：業者の事務所情報」に分かれていると説明しています。メニュー画面の「おしらせ」（2025/4/1更新）には、業者概要内に「従事者及び専任の宅地建物取引士の総数」、事務所ごとに「政令使用人氏名、専任の宅地建物取引士の人数」の記載を追加した、と書かれています。
ただし鮮度には限界があります。同じ「おしらせ」に「建設業者・宅建業者は月２回…の頻度で掲載情報の更新作業を行っておりますが、更新のタイミングによっては、実際の情報とタイムラグが生じることもありますので、予めご了承下さい」「掲載情報については、許可等行政庁が登録した情報を提供しております」と明記されています。
処分歴の側は、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトに「不動産の売買・管理」という事業分野があり、その中に「宅地建物取引業者（デベロッパーやまちの不動産屋さんなど）」が置かれています。
e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176／国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」 https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/／同 ユーザマニュアル https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/manual/manual.pdf／国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」 https://www.mlit.go.jp/nega-inf/（いずれも2026年9月12日確認）
6. 手順4：担保に出す不動産の登記を、申込みの前に自分で取る
ここまでの3つは「相手を調べる」手順でした。4つ目は「自分が差し出すものを調べる」手順です。
民法第369条第1項は、抵当権を「抵当権者は、債務者又は第三者が占有を移転しないで債務の担保に供した不動産について、他の債権者に先立って自己の債権の弁済を受ける権利を有する」と定義しています。占有は移らない——つまり住み続けられる——代わりに、優先弁済の順番が生まれる仕組みです。
その順番は登記で決まります。第373条は「同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による」と定めています。第374条第2項は、順位の変更は「その登記をしなければ、その効力を生じない」としています。第177条は、不動産に関する物権の変動は登記をしなければ第三者に対抗できない、と定めています。
そして不動産登記法第119条第1項が「何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面（以下「登記事項証明書」という。）の交付を請求することができる」と定めています。何人も——請求できる人は所有者本人に限られません。第5項により、請求はその不動産の所在地を管轄する登記所以外の登記官に対してもできます。
抵当権の登記に何が載るかは、第83条第1項と第88条に書かれています。第83条第1項は「債権額」「債務者の氏名又は名称及び住所」「二以上の不動産に関する権利を目的とするときは、当該二以上の不動産及び当該権利」などを、第88条第1項は「利息に関する定めがあるときは、その定め」「民法第三百七十五条第二項に規定する損害の賠償額の定めがあるときは、その定め」などを挙げています。根抵当権の場合は第88条第2項により「担保すべき債権の範囲及び極度額」が登記事項になります（根抵当権そのものは民法第398条の2第1項に「一定の範囲に属する不特定の債権を極度額の限度において担保する」ものとして定められています）。第59条は、権利に関する登記に共通の登記事項として「登記の目的」「申請の受付の年月日及び受付番号」「登記原因及びその日付」などを挙げています。
手数料は法務省が公表しています（令和7年4月1日～）。
| 取り方 | 手数料 |
|---|---|
| 登記事項証明書 書面請求 | 600円 |
| 登記事項証明書 オンライン請求・送付 | 520円 |
| 登記事項証明書 オンライン請求・窓口交付 | 490円 |
| 登記事項要約書の交付・登記簿等の閲覧 | 500円 |
証明書ではなく画面で見るだけなら、登記情報提供サービスという選択肢もあります。法務省が公表している利用料金は、令和8年4月1日から登記記録の全部の情報（不動産、商業・法人）が1件330円（登記手数料320円＋指定法人手数料10円）、所有者事項の情報（不動産）が140円、地図及び図面が記録されたファイルの情報が360円です。登録費用は個人300円・法人740円で、決済方法は個人がクレジットカード、法人が銀行預金口座からの引き落としと明記されています。
申込みの前にこれを1通取っておくと、すでに付いている抵当権・根抵当権と、その順位・債権額・債務者が分かります。追加で担保に入れるという話であれば、自分が何番目の順位になるのかが、話を聞く前に見えている状態になります。担保と総量規制の条文上の関係は不動産担保ローンと総量規制に整理しています。
e-Gov法令検索「民法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089／「不動産登記法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123／法務省「登記手数料について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/index.html／法務省「登記情報提供サービスの利用料金等一覧」 https://www.moj.go.jp/MINJI/minji25-1.html（いずれも2026年9月12日確認）
7. 相手の側に法律が義務づけている「表示」を見る
照合と並行して、相手が法律上出すことになっているものが揃っているかも見られます。
貸金業法第14条第1項は、貸金業者に対し、営業所又は事務所ごとに、顧客の見やすい場所に、①貸付けの利率②返済の方式③返済期間及び返済回数④その営業所に置かれる貸金業務取扱主任者の氏名⑤内閣府令で定める事項、を掲示する義務を課しています。同条第2項は、第4号を除く事項を電気通信回線に接続して行う自動公衆送信により公衆の閲覧に供しなければならない——つまりウェブサイトに載せる——と定めています（事業の規模が著しく小さい場合などの例外あり）。公式サイトに貸付条件のページがあるかどうかは、この条文に対応する表示として見られます。
第16条第1項は、広告・勧誘において「貸付けの利率その他の貸付けの条件について、著しく事実に相違する表示若しくは説明をし、又は実際のものよりも著しく有利であると人を誤認させるような表示若しくは説明をしてはならない」と定め、第2項では「借入れが容易であることを過度に強調することにより、資金需要者等の借入意欲をそそるような表示又は説明」などを禁じています。
契約に進んだ場合は、第17条第1項により、遅滞なく、商号・名称・住所、契約年月日、貸付けの金額、貸付けの利率、返済の方式、返済期間及び返済回数、賠償額の予定に関する定めの内容などを記載した書面が交付されます。書面の中身の読み方は貸付契約の書面、金利の上限は金利の上限は法律でこう決まっている、返済額の見当は返済シミュレーターで確かめられます。
e-Gov法令検索「貸金業法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/358AC1000000032（2026年9月12日確認）
8. この手順では分からないこと
正直に範囲を書いておきます。
- 審査の結果は、この手順では何も分かりません。公的データベースは登録・免許・登記の事実を示すだけで、貸すかどうかを示すものではありません。
- 金利や手数料の水準を公的に定めた一覧はありません（記載なし）。各社の表記は各社サイトで確認することになり、当サイトはその内容を保証しません。
- 登録番号や免許証番号のカッコ内の数字の意味は、今回実査した条文には定義が見当たりませんでした（記載なし）。貸金業については第3条第2項の「三年ごとの更新」と、検索結果画面の注記（「登録(更新)日」から3年間登録有効）までが確認できた事実です。
- データの鮮度は、金融庁側が「照会日現在のものではありません」、国土交通省側が「更新のタイミングによっては、実際の情報とタイムラグが生じることもあります」と、それぞれ自ら明記しています。最終的な確認先は、金融庁が案内している登録先の財務局・都道府県の貸金業担当課、国土交通省が案内している許可等行政庁です。
金融庁「登録貸金業者情報検索サービス ご利用上の注意」 https://www.fsa.go.jp/ordinary/kensaku/chuui.html／国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」 https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/（いずれも2026年9月12日確認）
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よくある質問
不動産担保ローンの会社に宅建業の免許は要りますか？
宅地建物取引業法第2条第2号の「宅地建物取引業」の定義は、宅地・建物の売買・交換と、売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行う行為です。この定義に貸付けは含まれていません。免許の有無が問題になるのは、担保物件の買取りや売却の仲介など、定義に当たりうる話が同じ相手から出てきた場合です。その場合は国土交通省の検索システムで免許番号・免許行政庁から照合できます（2026年9月12日確認）。
登記事項証明書は、自分の持ち物でなくても取れますか？
不動産登記法第119条第1項は「何人も、登記官に対し、手数料を納付して、登記記録に記録されている事項の全部又は一部を証明した書面…の交付を請求することができる」と定めています。手数料は法務省の公表で、書面請求600円、オンライン請求・送付520円、オンライン請求・窓口交付490円です（令和7年4月1日～・2026年9月12日確認）。
金融庁の検索サービスに出てこない会社は、ヤミ金ですか？
金融庁の「ご利用上の注意」は、検索されない貸金業者について「各財務局・都道府県がデータ更新処理後に新規登録を行ったか、「貸金業法」に基づく登録を行っていない無登録業者（いわゆるヤミ金融）である可能性があります」と両方の可能性を書いています。同庁は「最新の情報やご不明な点は、登録番号欄に記載されている各財務局・都道府県にお問い合わせください」とも案内しています（2026年9月12日確認）。
登録番号を教えてもらえれば、それで確認は終わりますか？
金融庁は「違法な金融業者にご注意！」で「登録番号があったとしても、架空の登録番号を使うなど登録業者を装う無登録業者もいますので、注意が必要です」と明記しています。番号を聞いたうえで、その番号・商号・所在地・電話番号が検索結果の同じ行で揃っているかを照合し、疑わしい場合は登録先の財務局または都道府県の貸金業担当課に問い合わせる、という手順が案内されています（2026年9月12日確認）。
すでに住宅ローンの抵当権が付いている家でも担保にできますか？
民法第373条は「同一の不動産について数個の抵当権が設定されたときは、その抵当権の順位は、登記の前後による」と定めており、複数の抵当権が設定されうること自体は条文に書かれています。個別の可否は各社の判断であり、公的な一次情報には定めがありません（記載なし）。先に登記事項証明書を取れば、すでに設定されている抵当権の債権額・債務者・順位を確認できます（2026年9月12日確認）。
金融庁「登録貸金業者情報検索サービス」 https://clearing.fsa.go.jp/kashikin/／金融庁「違法な金融業者にご注意！」 https://www.fsa.go.jp/ordinary/chuui/index.html／国税庁「法人番号公表サイト」 https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/／国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」 https://etsuran2.mlit.go.jp/TAKKEN/／法務省「登記手数料について」 https://www.moj.go.jp/MINJI/TESURYO/index.html／e-Gov法令検索（貸金業法・宅地建物取引業法・民法・不動産登記法）（いずれも2026年9月12日確認）
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