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不動産担保ローンの見積もりを見ると、金利のほかに「登録免許税」「印紙代」「事務手数料」といった行が並びます。このうち税額が法令で決まっているものと、貸し手が決めるものは、性質がまったく違います。前者は誰が貸しても同じ額、後者は契約次第で、しかも法律上は「利息」として扱われる場合があります。
先に結論：不動産担保ローンで動くお金は、①国に納める税金（登録免許税・印紙税）、②登記所などに払う実費（登記事項証明書の手数料）、③専門家や貸し手に払うお金（司法書士報酬・事務手数料）の3つに分かれます。①と②は利息制限法第3条ただし書と第6条第2項により利息から外れますが、③のうち貸し手が受け取る手数料・調査料は同法第3条本文で「利息とみなす」と書かれています。この記事は、その根拠をe-Gov法令検索と国税庁のページだけで並べた記録です（2026年9月12日確認）。
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1. 借入額以外に動くお金を、根拠で3つに分ける
費用の名前ではなく、誰に払うお金かで分けると、条文との対応がはっきりします。
| 区分 | 具体例 | 額を決めているもの | 利息制限法上の扱い |
|---|---|---|---|
| ①国に納める税金 | 抵当権設定登記の登録免許税、契約書の印紙税 | 登録免許税法 別表第一／印紙税額の一覧表 | 「公租公課の支払に充てられるべきもの」＝利息から外れる（第6条第2項第1号） |
| ②公の機関に払う実費 | 登記事項証明書の交付手数料 | 登記手数料令 第2条・第3条 | 「公の機関が行う手続に関してその機関に支払うべきもの」に関する定めがある（第6条第2項第2号） |
| ③貸し手・専門家に払うお金 | 事務手数料、調査料、礼金、司法書士報酬 | 各社・各事務所が定める（法令に額の定めなし） | 債権者が受ける元本以外の金銭は「利息とみなす」（第3条本文） |
③に入るお金の相場は、公表されている一次情報には存在しません（記載なし）。この記事でも金額は書きません。代わりに、それが利息として数えられるのかどうかという、条文で確かめられる側を扱います。
e-Gov法令検索「利息制限法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/329AC0000000100（2026年9月12日確認）
2. 抵当権設定登記の登録免許税は「債権金額の千分の四」
不動産を担保に入れるときは、その不動産に抵当権（または根抵当権）の設定登記をします。この登記にかかる登録免許税の課税標準と税率は、登録免許税法第9条が「別表第一の課税標準欄に掲げる金額又は数量及び同表の税率欄に掲げる割合又は金額による」と定めています。
別表第一の「一 不動産の登記」（五）は、次のとおりです（原文・2026年9月12日確認）。
| 登記の種類 | 課税標準 | 税率 |
|---|---|---|
| （五）先取特権の保存、質権若しくは抵当権の設定、強制競売、担保不動産競売…に係る差押え、仮差押え、仮処分又は抵当付債権の差押えその他権利の処分の制限の登記 | 債権金額、極度金額又は不動産工事費用の予算金額 | 千分の四 |
| （十五）登記の抹消（土地又は建物の表題部の登記の抹消を除く。） | 不動産の個数 | 一個につき千円（同一の申請書により二十個を超える不動産について登記の抹消を受ける場合には、申請件数一件につき二万円） |
ここで押さえておきたいのは、課税標準が不動産の価格ではなく「債権金額」だという点です。根抵当権であれば極度金額が課税標準になります。つまり、担保に入れる不動産の評価額ではなく、設定する枠の大きさで税額が動きます。
複数の不動産を同じ債権の担保にする場合
登録免許税法第13条第1項は、一の登記官署等において同時の申請により同一の債権のために数個の不動産等に関する権利を目的とする抵当権の設定登記等を受ける場合には、これらを一の抵当権等の設定登記等とみなしてこの法律の規定を適用する、と定めています。
さらに同条第2項は、同一の債権のための設定登記等でその申請が最初の申請以外のものであるときは、財務省令で定める書類を添付して申請するものに限り、課税標準及び税率は不動産等に関する権利の件数一件につき千五百円とする、としています。
住宅取得資金の場合の軽減（措法75）
国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」の「（3）住宅用家屋の軽減税率」には、住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記（措法75）の行があり、軽減税率は1,000分の1と記載されています。対象は「個人が、令和9年3月31日までの間に住宅用家屋の新築（増築を含む。）または住宅用家屋の取得をし、自己の居住の用に供した場合において、これらの住宅用家屋の新築または取得をするための資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記」です（原文）。
備考には「登記申請に当たって、その家屋の所在する市町村等の証明書を添付する必要があります。なお、登記した後で証明書を提出しても軽減税率の適用を受けられませんので注意してください」とあり、表の（注）には「床面積が50平方メートル以上であることや、新築または取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があります」と書かれています（いずれも原文・2026年9月12日確認）。
なお、No.7191の「不動産の登記（主なもの）」の表に掲載されているのは、土地の所有権の移転登記、建物の登記、住宅用家屋の軽減税率、配偶者居住権の設定登記です。住宅用家屋以外の一般の抵当権設定登記の税率は、同ページには載っていません。この記事の「千分の四」は、上に引いた登録免許税法 別表第一を根拠としています。
e-Gov法令検索「登録免許税法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035／国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm（いずれも2026年9月12日確認。同ページは「［令和8年4月1日現在法令等］」と表示されています）
3. 金銭消費貸借契約書の印紙税は「第1号文書」
借入れの契約書に貼る収入印紙の額は、国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」で確認できます。第1号文書の欄には、［消費貸借に関する契約書］ 金銭借用証書、金銭消費貸借契約書などと明記されています（原文・2026年9月12日確認）。
| 記載された契約金額 | 印紙税額（1通または1冊につき） |
|---|---|
| 1万円未満（※） | 非課税 |
| 1万円以上10万円以下 | 200円 |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1千円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2千円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 1万円 |
| 1千万円を超え5千万円以下 | 2万円 |
| 5千万円を超え1億円以下 | 6万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 20万円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 40万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 |
同ページの（注）では、平成26年4月1日から令和9年3月31日までに作成される「不動産の譲渡に関する契約書」のうち契約金額が一定額を超えるものについて税率が軽減されている、として国税庁コード7108が案内されています。軽減の対象として名前が挙がっているのは不動産の譲渡に関する契約書と建設工事の請負に関する契約書で、消費貸借に関する契約書は挙げられていません。
契約書に金額が書かれていないとき
国税庁「No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断」は、文書の内容判断は「その文書の名称、呼称や形式的な記載文言によるのではなく、その文書に記載されている文言などの実質的な意味を汲み取って行います」としています。また「文書に取引金額そのものの記載はないが、文書に記載されている単価、数量、記号等により、当事者間において取引金額が計算できる場合は、それを記載金額とし」とも書かれています（原文）。上の表の「契約金額の記載のないもの 200円」は、その判断を経てなお金額が出てこない場合の扱いです。
印紙を貼らなかったとき・消印しなかったとき
国税庁「No.7131 印紙税を納めなかったとき」は、次のとおり記載しています（原文・2026年9月12日確認）。
- 課税文書の作成の時までに納付しなかった場合は、納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額、すなわち当初に納付すべき印紙税の額の3倍に相当する過怠税が徴収される。
- ただし、所轄税務署長に印紙税不納付事実申出書を提出し、その申出が調査があったことにより過怠税の決定があるべきことを予知してされたものでないときは、1.1倍に軽減される。
- 貼り付けた印紙を所定の方法によって消印しなかった場合には、消印されていない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収される。
- 過怠税は、その全額が法人税の損金や所得税の必要経費には算入されない。
なお、契約を電子的に締結した場合の印紙税の取扱いについては、今回確認した国税庁の4ページ（No.7191／No.7140／No.7131／No.7100）のいずれにも記載がありませんでした（記載なし）。
国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm／同「No.7131 印紙税を納めなかったとき」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7131.htm／同「No.7100 課税文書に該当するかどうかの判断」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7100.htm（いずれも2026年9月12日確認）
4. 登記事項証明書の手数料と、司法書士報酬の調べ方
担保に入れる不動産の登記の内容を確かめるには、登記事項証明書を取ります。手数料は登記手数料令で決まっています（原文・2026年9月12日確認）。
| 請求の方法 | 手数料 | 根拠 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書（登記簿の謄本・抄本を含む）の交付 | 一通につき六百円（一通の枚数が五十枚を超えるものは、六百円にその超える枚数五十枚までごとに百円を加算） | 登記手数料令 第2条第1項 |
| 登記事項要約書の交付 | 一登記記録につき五百円 | 登記手数料令 第2条第2項 |
| 電子情報処理組織（オンライン）を使用して行う交付請求 | 一通につき四百九十円（送付を求める場合は五百二十円） | 登記手数料令 第3条第1項 |
登記の申請を司法書士に依頼する場合の報酬額については、司法書士法施行規則第22条（報酬の基準を明示する義務）が次のとおり定めています（原文）。
司法書士は、法第三条第一項各号に掲げる事務を受任しようとする場合には、あらかじめ、依頼をしようとする者に対し、報酬額の算定の方法その他の報酬の基準を示さなければならない。
つまり、金額そのものは各事務所が定めるものですが、受任前に基準を示す義務が規則に書かれています。全国一律の報酬額を定めた一次情報は、今回の実査では見つかりませんでした（記載なし）。
e-Gov法令検索「登記手数料令」 https://laws.e-gov.go.jp/law/324CO0000000140／同「司法書士法施行規則」 https://laws.e-gov.go.jp/law/353M50000010055（いずれも2026年9月12日確認）
5. 事務手数料は「利息」になるのか＝利息制限法第3条と第6条
ここがこの記事の本題です。利息制限法第3条（みなし利息）は、次のとおり定めています（原文）。
前二条の規定の適用については、金銭を目的とする消費貸借に関し債権者の受ける元本以外の金銭は、礼金、割引金、手数料、調査料その他いかなる名義をもってするかを問わず、利息とみなす。ただし、契約の締結及び債務の弁済の費用は、この限りでない。
本文で「手数料」「調査料」が名指しされている一方、ただし書で「契約の締結及び債務の弁済の費用」が除かれています。では、事務手数料は「契約の締結の費用」だから除かれるのか——ここに、営業として貸す相手向けの特則が置かれています。
利息制限法第6条（みなし利息の特則）第2項は、営業的金銭消費貸借（第5条第1号により「債権者が業として行う金銭を目的とする消費貸借」）においては、次に掲げる契約の締結及び債務の弁済の費用に限り、第3条ただし書の規定の適用があるとしています（原文）。
| 号 | 第3条ただし書が適用される費用（原文） | この記事で扱った例 |
|---|---|---|
| 一 | 公租公課の支払に充てられるべきもの | 抵当権設定登記の登録免許税、契約書の印紙税 |
| 二 | 強制執行の費用、担保権の実行としての競売の手続の費用その他公の機関が行う手続に関してその機関に支払うべきもの | 登記所に支払う手数料など |
| 三 | 債務者が金銭の受領又は弁済のために利用する現金自動支払機その他の機械の利用料（政令で定める額の範囲内のものに限る。） | 返済に使うATMの利用料 |
条文は「…に限り」と書いています。営業的金銭消費貸借では、第3条ただし書で利息から外れるのはこの3つの範囲であって、それ以外に債権者が受け取る元本以外の金銭は、名目が事務手数料でも調査料でも第3条本文に戻って「利息とみなす」という組み立てです。
もう一つ、第6条第1項は逆向きの定めです。カードの再発行の手数料その他の債務者の要請により債権者が行う事務の費用として政令で定めるものについては、第3条本文を適用しない（＝利息とみなさない）としています。
そして、みなし利息を含めた利息が超えてはならない上限は、第1条です。元本の額が十万円未満の場合は年二割、十万円以上百万円未満の場合は年一割八分、百万円以上の場合は年一割五分。超えた部分はその超過部分について無効とされます（詳しくは上限金利の記事）。
e-Gov法令検索「利息制限法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/329AC0000000100（2026年9月12日確認）
6. 貸金業者から借りる場合＝貸金業法にも同じ線引きがある
不動産担保ローンを貸金業者から借りる場合、貸金業法にも同じ構造の規定があります。第12条の8（利息、保証料等に係る制限等）第1項は「貸金業者は、その利息（みなし利息を含む。…）が利息制限法…第一条に規定する金額を超える利息の契約を締結してはならない」と定め、第2項で「みなし利息」を次のように定義しています（原文）。
前項に規定する「みなし利息」とは、礼金、割引金、手数料、調査料その他いかなる名義をもつてするかを問わず、金銭の貸付けに関し債権者の受ける元本以外の金銭（契約の締結及び債務の弁済の費用であつて、次に掲げるものを除く。）のうち、金銭の貸付け及び弁済に用いるため債務者に交付されたカードの再発行の手数料その他の債務者の要請により債権者が行う事務の費用として政令で定めるものを除いたものをいう。
一 公租公課の支払に充てられるべきもの
二 強制執行の費用、担保権の実行としての競売の手続の費用その他公の機関が行う手続に関してその機関に支払うべきもの
三 債務者が金銭の受領又は弁済のために利用する現金自動支払機その他の機械の利用料（政令で定める額の範囲内のものに限る。）
同条第4項は「貸金業者は、利息制限法第一条に規定する金額を超える利息を受領し、又はその支払を要求してはならない」としています。
そして第14条第1項第1号は、掲示すべき「貸付けの利率」を「利息及び第十二条の八第二項に規定するみなし利息の総額（…）を内閣府令で定める方法によつて算出した元本の額で除して得た年率（当該年率に小数点以下三位未満の端数があるときは、これを切り捨てるものとする。）を百分率で表示するもの」と定義しています。手数料の扱いが年率の表示に跳ね返る、という構造です（→実質年率の読み方）。
書面での確認も条文にあります。第16条の2第1項は契約締結前に交付する書面の記載事項として、第1号から順に「貸金業者の商号、名称又は氏名及び住所」「貸付けの金額」「貸付けの利率」「返済の方式」「返済期間及び返済回数」「賠償額の予定（違約金を含む。以下同じ。）に関する定めがあるときは、その内容」を挙げ、第17条第1項も契約締結時の書面に「契約年月日」「貸付けの金額」「貸付けの利率」などを記載するよう定めています（→貸付契約の書面）。
借入れの前に、その貸し手が登録貸金業者かどうかを確かめる手順は貸金業者の登録を確認する手順と登録番号チェッカーに、不動産担保ローンと総量規制の関係は不動産担保ローンと総量規制（制度の全体像は総量規制とは）にまとめています。
e-Gov法令検索「貸金業法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/358AC1000000032（2026年9月12日確認）
7. 契約前に見ておく順番
ここまでの条文を、手元で確かめられる順に並べ替えると次のようになります。
- 設定する枠の大きさを見る。登録免許税の課税標準は債権金額（根抵当権なら極度金額）です。枠を大きく設定すれば、その分だけ登録免許税が動きます。
- 契約書の契約金額と印紙税額を突き合わせる。第1号文書の税額表（上記3）で、契約金額の区分と貼る印紙の額が一致しているか見ます。
- 見積書の各行を「誰に払うか」で仕分ける。国・登記所に行くお金か、貸し手・事務所に行くお金か。後者は利息制限法第3条本文の射程に入ります。
- 年率の表示に手数料が含まれているか確かめる。貸金業法第14条第1項第1号の「貸付けの利率」は、利息とみなし利息の総額から算出した年率です。返済総額の見え方は返済シミュレーターで確認できます。
- 司法書士に依頼するなら、受任前に報酬の基準を見せてもらう。司法書士法施行規則第22条が、あらかじめ示すよう定めています。
逆に、この記事で確かめられなかったことも書いておきます。事務手数料・融資手数料の相場、不動産の鑑定・担保評価にかかる費用、火災保険料の水準については、公表されている一次情報に記載がありません（記載なし）。個別の見積もりで確認する項目です。
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よくある質問
抵当権設定登記の登録免許税は、不動産の評価額で決まるのですか？
登録免許税法 別表第一 一（五）は、抵当権の設定の登記の課税標準を「債権金額、極度金額又は不動産工事費用の予算金額」、税率を「千分の四」と定めています（2026年9月12日確認）。所有権の移転登記のように「不動産の価額」を課税標準とする区分とは別の行です。
複数の不動産をまとめて担保に入れると、その分だけ税額が増えますか？
登録免許税法第13条第1項は、同一の登記官署等において同時の申請により同一の債権のために数個の不動産等に関する権利を目的とする抵当権の設定登記等を受ける場合、これらを一の抵当権等の設定登記等とみなしてこの法律の規定を適用するとしています。また同条第2項は、最初の申請以外の申請について、財務省令で定める書類を添付するものに限り件数一件につき千五百円とする旨を定めています（2026年9月12日確認）。
契約書に収入印紙を貼り忘れると、どうなりますか？
国税庁「No.7131 印紙税を納めなかったとき」は、課税文書の作成の時までに納付しなかった場合、当初に納付すべき印紙税の額の3倍に相当する過怠税が徴収されると記載しています。所轄税務署長に印紙税不納付事実申出書を提出し、調査があったことにより過怠税の決定があるべきことを予知してされたものでないときは1.1倍に軽減されます。また、貼り付けた印紙を消印しなかった場合は、消印されていない印紙の額面に相当する金額の過怠税が徴収されるとされています（2026年9月12日確認）。
事務手数料は金利とは別物として考えていいのですか？
利息制限法第3条本文は、債権者の受ける元本以外の金銭を「礼金、割引金、手数料、調査料その他いかなる名義をもってするかを問わず、利息とみなす」と定めています。同法第6条第2項は、営業的金銭消費貸借では第3条ただし書（契約の締結及び債務の弁済の費用）が適用されるのは①公租公課②公の機関に支払うもの③政令で定める額の範囲内のATM等の利用料に限るとしています。貸金業者については貸金業法第12条の8第2項が同じ構造で「みなし利息」を定義しています（いずれも2026年9月12日確認）。
この記事に書かれた税額は、これからも同じですか？
国税庁の税額表は「［令和8年4月1日現在法令等］」と表示されたページの内容です（2026年9月12日確認）。税額や軽減措置の適用期限は税制改正で変わることがありますので、契約の時点で国税庁のページと条文を見直してください。この記事の出典URLは各節末に記載しています。
e-Gov法令検索「利息制限法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/329AC0000000100／「登録免許税法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035／「貸金業法」 https://laws.e-gov.go.jp/law/358AC1000000032／「登記手数料令」 https://laws.e-gov.go.jp/law/324CO0000000140／「司法書士法施行規則」 https://laws.e-gov.go.jp/law/353M50000010055／国税庁「No.7191」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7191.htm・「No.7140」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm・「No.7131」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7131.htm・「No.7100」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7100.htm（いずれも2026年9月12日確認）
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