お金を借りる前に読むサイトマイホームと住宅ローンの賢い借り方>住宅ローンの頭金ゼロはハイリスク。最低2割は準備しよう

住宅ローンの頭金ゼロはハイリスク。最低2割は準備しよう

最近は銀行間の住宅ローン競争が激しくなり、貸出審査がやや緩くなっているようです。昔は頭金を入れることは「常識」でしたが、最近では頭金ゼロのフルローンができる銀行も増えました。でもそれって本当に大丈夫なのでしょうか?最低でも2割という頭金にはちゃんとした合理性があるのです。


スポンサーリンク

なぜ頭金は必要なのか?

頭金は物件価格の2割程度必要だと考えています。だいたい住宅購入時には1割程度が「諸経費」としてかかりますので、それも含めると3割ですね。

 

なぜ2割必要なのか?それはあなたの万が一の場合のリスクを減らすためです。

 

1)売りたくても売れなくなる
2)借り換え等を含めたよりよい条件のローンへの乗り換えを容易にする

 

 

住宅価格(市場価格)の下落とローン残高の下落ペース

新築住宅を購入した場合、購入後の市場価格(売却価格)の下落のペースは当初速いです。数年で2割程度は価値を失うことになります。

その一方で住宅ローンの残債額についてはあまり減りません。返済当初は返済に占める利息の割合が大きいため、ローン元金の減少スピードは遅いのです。

 

そうなると大抵の場合、「売却可能価格」<「ローン残高」となってしまいます。
こうなるとどうなるのか?最初に書いた問題が発生します。

 

売りたくても売れなくなる

住宅ローンを組んだ場合、不動産には「抵当権」というものが付きます。
不動産を売却するときはこの抵当権を銀行に抹消してもらう必要があります。

 

この抵当権を抹消するためには「ローン残高を完済すること」が条件となります。
しかしながら、「売却可能価格」<「ローン残高」の状態だと売却代金だけではローン残高を埋めることができず、「手出し」が発生することになります。

 

この手出し分を出せない場合、家を売りたくても売れないのです。

 

 

借り換えができない

おなじルールで、他に有利な銀行の住宅ローンが出た場合も乗り換え(借り換え)をするためには古い銀行の残高を返済する必要があります。それができないのであればせっかく有利な住宅ローンを見つけても借り換えをすることができないのです。

 

 

頭金が2割あれば価格下落に備えられる

この頭金2割というのは、一般的な住宅価格の時間経過による価値喪失分と住宅ローン残債との差額を穴埋めすることができる金額です。

 

よほど大きな動きが無い限りは「売却可能価格」>「ローン残高」を維持することができるのが頭金2割です。

 

住宅購入を検討している方はこの基準を一つの目途に貯金を頑張りましょう。

 

 

 

スポンサーリンク